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自家包的陽臺 物業有權強拆嗎?

2019-08-14 20:49:22 來源:

最近,杭州的王先生拿到了杭州中院的判決書。一審二審,他終究還是輸掉了關于包陽臺的官司。

事情起因是,他裝修房子,包了自家的陽臺。一開始,物業發函了,要求拆陽臺。王先生沒理會。他沒想到,物業會從頂樓吊繩子下來作業,把陽臺強行拆除了。

王先生一怒之下將物業公司告上法庭,要求賠償他包陽臺的損失6000元。

杭州中院的判決是,駁回王先生的訴請。

一場輸掉的官司

王先生的新房交付后,找人包了陽臺。

很快,物業公司來函,說王先生違反了買房時就簽下的《管理約定》,里面有一條“不得封陽臺”。要求他限期拆除、恢復陽臺原狀。

王先生覺得包自己家的陽臺,也不影響鄰居,為什么不能包?都花了錢了,哪能說拆就拆?他沒有理會物業的要求。他沒想到的是,一段時間后,物業公司找人在頂樓采取“繩降”的方式,從外部將王先生家的陽臺強行給拆了。拆除的材料被運到倉庫,讓王先生自取。

王先生很氣憤:“物業有什么權力強行把陽臺拆除啊?”于是,他和物業公司對簿公堂,要求物業承擔賠償責任。

案子一審二審,最終杭州中院判決,駁回王先生的訴訟請求。法院經審理認為,王先生和開發商簽訂《商品房買賣合同》時,書面承諾同意遵守《管理條約》的約定,該書面承諾及物業公司簽訂的《前期物業服務協議》,均系雙方真實意思的表示,內容不違反國家法律、行政法規的強制性規定,合法有效。作為業主,臨時管理規約及物業管理合同對其具有約束力。

“物業公司強制拆除業主搭建的陽臺玻璃窗,其目的是維護小區公共空間的完整性和確保建筑物的使用安全,但其采用的方式確屬不當,對小區業主存在的違章搭建行為,可以采用要求其停止侵害、消除危險等方式予以制止,但不享有代業主拆除的強制執行權。”

判決書提到,物業公司在拆除玻璃窗之后將原物放置在倉庫里,可見是進行了拆除而非損毀。

“物業公司行為方式不當,但拆除行為發生原因是履行對小區公共空間的管理和維護職責,并且玻璃窗僅是拆除而非結構性或破壞性的惡意毀損;同時,業主自己違反《管理規約》約定在先,且因封閉陽臺本身是違約行為、拆下來的材料也不可能被再次使用。”綜上這些因素,法院作出了駁回的判決。

王先生輸了官司。但他想不明白,自己的房子,自己花錢買的材料,包陽臺也不影響其他業主,為什么業主就不能包陽臺?

浙江澤大律師事務所的張律師認為,包不包陽臺,不是單個業主或是物業公司說了算。關鍵要看買房子時,《管理規約》是如何約定的。

張律師解釋,《管理規約》是開發商在銷售物業之前,為保障物業的安全與合理使用、維護小區秩序和環境制定的規則。不論業主是否仔細閱讀過《管理規約》,在簽訂《購房合同》時,都要書面承諾已詳細閱讀并同意遵守,因此《管理規約》對業主具有約束力。而開發商或業委會,與物業公司簽訂的《物業服務合同》又賦予物業公司,對于業主違反《管理規約》的行為,有權采取勸阻、制止等方式進行處理。于是,就出現了業主想要包陽臺,物業公司出面制止的情況,其實物業公司也是在根據物業服務合同約定,履行管理義務。

一個熱門討論話題

“業主包陽臺被物業強拆,打官司為什么輸?”一事,報道后已引來很多討論。

贊成方——

“我家樓層很高,又有小孩子,不包陽臺心里真發慌。”

“我家這幢沿馬路,陽臺上總是一層灰,真的想包陽臺啊。”

反對方——

“如果放開包陽臺,小區外立面肯定不好看,影響房子保值增值。”

能不能包陽臺,一直是杭州眾多業主群里經常聊起的熱門話題。萬家星城小區的業主群里,隔三差五就有關于“包陽臺”的討論;另一個樓盤融創時代奧城小區還未交付,業主群里對“包陽臺”的討論也是熱火朝天。大家還自發地在群里發起投票。

對于包陽臺,各家小區情形都不一樣。記者采訪了杭州一些小區的物業公司。

“綠城的小區,一般情況是不允許包陽臺的。如果每個業主都按自己的想法包陽臺,會破壞整個外立面的和諧統一。還有關鍵一點是安全考慮,業主自己包陽臺,存在發生高空墜物的安全隱患。”春江花月小區的綠城物業鞏經理告訴記者。

“業主自己包陽臺,會出現有的包有的不包,有的規范有的不規范,勢必會影響建筑物外立面,降低樓盤品質。所以買房子之初,業主們就簽過一個前期物業服務協議,約定了不得封閉陽臺。”萬家星城小區的濱江物業一位工作人員表示,據她了解,濱江房產開發的樓盤都是不能包陽臺的。

一條解決途徑

如果業主們都很想要包陽臺,有沒有合理的辦法可以達成呢?

住七堡附近綠城楊柳郡小區的方女士急切地打進錢江晚報熱線,她說入住楊柳郡已經2年,當時裝修時考慮到有小孩要把陽臺封起來,但物業不同意,現在整個小區陽臺都裸露在外面。物業的說法是,買房子時,大家就簽了前期物業服務協議,不可以封陽臺。業委會沒有成立,沒辦法修改這個條約。

“如今孩子3歲,正調皮。我們住在3樓,孩子就喜歡往陽臺跑,真是心累。”方女士剛生了二寶,這個安全隱患,讓還在月子里的她坐立不安。她再次找到物業,但答案還是不能封陽臺——因為入住人數還不足一半,小區至今無法成立業委會,所以還要等待。

“意外不知道什么時候會發生啊!”方女士說,每次看到有小孩墜樓的新聞就很心痛,不久前到錢報報道了又一起悲劇,聯想到自家顯而易見的安全隱患卻無能為力,感覺很無助。

浙江豐國律師事務所主任陳松濤律師告訴記者,如果業主們呼聲都很高,其實可以由業委會出面來做這件事,“《管理規約》的制定和修改屬于全體業主的自決事項,如果召開業主大會會議,經本小區內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,就可以修改不得封閉陽臺的約定。這樣,物業失去了據以管理業主封閉陽臺的合同依據,自然不會再限制業主封閉陽臺了。”

濱江物業一位工作人員表示,萬家星城小區去年成立了業主委員會,業主有包陽臺的需求可以向他們反映,屆時可以召開業主大會來表決。

據記者了解,目前,很多小區都通過這個途徑包了陽臺。但方女士這種情況就比較尷尬,新小區業委會一時成立不了,方女士能做的只有等待,“要業委會成立后才能重新簽訂物業管理合同。” (據《錢江晚報》)


編輯:田清秀
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